29.01.2024

С новым домом! Результаты пяти лет госпрограмм по ипотеке

Любопытник

Пять лет назад в России появилась первая государственная программа льготной ипотеки. С тех пор в стране запустили еще три программы. Рассказываем, как такие меры повлияли на рынок жилищных кредитов и самого жилья, покупаемого в кредит.

Какие программы льготной ипотеки доступны в России?

В России на данный момент действуют четыре программы государственной льготной ипотеки. Две самые массовые государственные ипотечные программы — «Семейная ипотека» и ипотека с господдержкой в новостройках — сыграли ключевую роль сначала в спасении застройщиков, а потом и в росте жилищного кредитования в банках.

«Семейная ипотека» была запущена в России с 2018 года.

Ее могут получить граждане Российской Федерации, ставшие родителями после 1 января 2018 года
Или уже имеющие двоих и более детей, которые не достигли совершеннолетия (18 лет) на дату заключения кредитного договора.

Ипотека с господдержкой в новостройках появилась весной 2020-го на фоне карантина из-за пандемии COVID-19.

На нее могут претендовать семьи, у которых ребенок родился в 2018–2023 годах.
Семьи с ребенком-инвалидом, родившимся не позднее 31 декабря 2023 года с установленной инвалидностью до 31 декабря 2027 года включительно.
Семьи, в которых не меньше двух детей младше 18 лет.

Подпадающим под эти условия совершеннолетним россиянам дают ипотеку, даже если на момент заявки на кредит они уже не состоят в браке. Перед подачей заявки на льготную ипотеку рекомендуем проверить кредитный рейтинг. Сделать это можно, например, в личном кабинете НБКИ — самом большом бюро кредитных историй в России.

«Дальневосточная ипотека» и «ИТ-ипотека» — гораздо менее массовые и оказывают меньшее влияние на рынок жилья.

Условия по всем льготным ипотечным программам определяются и пересматриваются правительством России. Банки здесь не имеют права повышать ставки по сравнению с установленными правительством, но могут давать на льготную ипотеку свои дополнительные скидки.

Как льготная ипотека изменила рынок жилищных кредитов?

Вырос спрос

Главным показателем востребованности стала скорость, с которой исчерпывались лимиты — то есть средства, выделяемые государством. Например, в октябре 2023 года правительству России пришлось экстренно изыскивать в резервном фонде дополнительные 95 млрд рублей. 46 млрд из этой суммы предназначены на поддержку программы «Семейная ипотека», 41 млрд — на субсидирование льготной ипотеки в новостройках и еще почти 8 млрд рублей — на «Дальневосточную ипотеку». Без дополнительной поддержки правительства пока обходится только самая «маленькая» из всех ипотечных госпрограмм — «ИТ-ипотека».

Увеличился объем кредитования

С 2018 года банки установили несколько рекордов ипотечного кредитования. Несмотря на внешние шоки и резкие колебания ключевой ставки Банка России, которая за время действия льготных программ менялась в диапазоне от 5,5% до 20% годовых, не было замечено никаких достаточно резких обвалов ипотечного кредитования.

В результате сложилась ситуация, при которой зависимость банков и сделок на рынке жилья от льготной ипотеки рекордно велика: в частности, осенью 2023 года по таким программам выдавалась минимум половина всех ипотечных кредитов.

Снизилась доступность рыночной ипотеки

Из-за нового цикла роста ключевой ставки, начавшегося летом 2023 года, обычные рыночные кредиты становятся менее доступными тем заемщикам, которые подходят под критерии государственных программ. Разрыв между рыночными и льготными ставками в октябре 2023 года стал рекордным. Например, средняя ставка по «Семейной ипотеке» сейчас составляет 5,4% годовых, что втрое ниже рыночной. Минимальная же ставка по «Дальневосточной ипотеке» составляет вообще 0,7% годовых, а по «ИТ-ипотеке» — около 4%.

С 1 января 2023 года повышенная базовая ставка по льготной ипотеке в новостройках, действующая до 1 июля 2024 года, повысилась с 7% до 8%, но и это вдвое ниже ключевой.

В итоге покрывать банкам разницу между рыночными и льготными ставками ипотеки становится все накладнее.

Увеличился срок ипотечных кредитов

Бремя обслуживания ипотеки для россиян от льготных программ не стало легче. Средний срок жизни жилищного кредита растет все годы действия льготной ипотеки и к концу 2023 года уже почти достиг 25 лет. Для сравнения: в момент начала действия первой льготной программы он составлял 15,6 лет.

Как льготная ипотека изменила рынок жилья?

Вырос спрос, застройщики остались на плаву

Благодаря льготной ипотеке удалось обеспечить стабильную работу застройщиков в течение минимум двух кризисов: сначала из-за ковидных ограничений в 2020 году, а затем после начала СВО и роста ключевой ставки сразу с 9,5% до 20% в марте-апреле 2022 года. Это позволило России наращивать объемы вводимого в строй нового жилья в течение нескольких последних лет. В 2022 году сдано 102,7 млн квадратных метров, а в 2023 — уже 110 млн квадратных метров.

Рекордным результатам способствовало в первую очередь резкое увеличение спроса. С момента начала действия льготных ипотечных программ неоднократно фиксировались рекорды сделок по количеству и суммам не только на самом большом рынке недвижимости- в Москве и Московской области, но и в других регионах России.

Улучшилась инфраструктура в новостройках

Квартиры стали строить меньшей площади, зато инфраструктуре уделяется больше внимания. Эти изменения вызваны ростом объемов новостроек и желанием девелоперов скорее продать построенное жилье. Жилищные комплексы стараются вводить с благоустроенной территорией вокруг, набором магазинов и компаний сферы услуг (салоны красоты, зоомагазины, кафе), а в крупных городах — и с детскими садами.

Выросли цены

Льготная ипотека привела к тому, что более низкие ставки застройщики стали компенсировать увеличением цен на жилье. Кроме того, продолжала увеличиваться стоимость стройматериалов. Особенно значительно подорожали новостройки — цены с начала 2020 года (накануне появления льготной ипотеки в новостройках) выросли больше чем в полтора раза. При этом подорожание идет как на первичном, так и на вторичном рынке.

Увеличился объем нераспроданного жилья

Благодаря льготной ипотеке в России настолько вырос объем завершенных новостроек, что привело к избытку предложения на рынке. В итоге не распродано оказалось более 70 млн квадратных метров.

И хотя россияне по-прежнему часто покупают в кредит вторичное жилье, спрос на него постепенно снижается, а на ипотечные новостройки, напротив, растет. Доля новостроек на рынке жилищного кредитования к концу 2023 года превысила 35,5%.