Как погасить ипотеку досрочно и максимально выгодно?

Зачем вообще гасить ипотеку раньше срока?

Конечно, перспектива жить четверть века или даже 10-15 лет с непогашенным ипотечным кредитом не слишком радует. С другой стороны, если ежемесячный платеж по такому кредиту не слишком обременителен для семейного бюджета, за время погашения ипотеки можно спокойно обустраивать жилье, растить детей, путешествовать и жить яркой насыщенной жизнью.

Но и у досрочного погашения ипотеки есть очевидные плюсы. В этом случае вы сэкономите на процентах, отдадите банку меньше денег, вернете часть обязательной страховки и быстрее станете полноценным собственником купленной на кредитные деньги квартиры. Ведь пока ипотечный кредит не погашен, ваше жилье находится в залоге у банка.

Варианты досрочного погашения

Есть два вида досрочного погашения ипотеки — частичное и полное. Вы можете гасить ипотеку досрочно по частям, а в какой-то момент заплатить оставшуюся сумму долга вместе с процентами полностью. У банка нет права отказать заемщику, который решил опередить график платежей — такое право предусмотрено Гражданским кодексом и прописывается в кредитных договорах. Банк обязан предоставить право досрочно погасить жилищный кредит без штрафов и комиссий.

При частичном погашении

Заемщик гасит не всю сумму долга. Здесь нет ограничивающих правил, поэтому досрочно погашать ипотеку можно любое количество раз в течение срока действия ипотечного договора. Но при таком варианте необходимо выбрать, что вы хотите уменьшить — срок кредита или размер ежемесячного платежа. Обычно в мобильном или интернет-приложении банка можно увидеть, на сколько сократится сумма платежа или срок кредита. Если вы уменьшите срок, автоматически вырастает сумма ежемесячного платежа. Если уменьшаете месячный платеж, автоматически удлиняется срок кредита.

При полном погашении

Вся сумма основного долга и проценты, начисленные с даты последнего платежа (их банк начисляет каждый день), вносятся одномоментно. После этого ипотечный кредит закрывается. Заемщик берет в банке справку о погашении, бумажную закладную и относит в МФЦ, чтобы там сняли обременение с теперь уже вашего жилья. Если закладная электронная, банк снимает обременение сам.

Почему лучше подготовиться к досрочному погашению ещё на этапе договора?

Если вы берете ипотеку, сразу настраиваясь на досрочное погашение, внимательно отнеситесь к положениям кредитного договора с банком.

1. Во-первых, в таком договоре должна быть прописана возможность сокращения срока кредита при частично досрочном погашении.
2. Во-вторых, договоритесь с банком «на берегу», чтобы внеочередные платежи можно было вносить в любой день.
3. В-третьих, оформляйте только обязательную при ипотеке страховку недвижимости и откажитесь от любых других страховок, например, здоровья и жизни: они добровольные, но банки их нередко навязывают.

Конечно, последнее возможно, если это условие не прописано в кредитном договоре: банки часто обуславливают отказ угрозой повышения процентной ставки.

Как погасить ипотеку досрочно? Пошаговая инструкция

1. Прежде всего, необходимо уведомить банк о досрочном погашении кредита — заявление можно написать на бумаге или онлайн: в личном кабинете или интернет-банке. Некоторые банки просят уведомить о досрочном погашении заранее, другие позволяют сделать это день в день. Порядок необходимо уточнить у кредитора.

В заявлении необходимо:

• Указать сумму досрочного погашения. Обычно банки устанавливают какой-то минимальный размер частичного досрочного погашения. Точную цифру можно узнать из своего кредитного договора или опять же спросить непосредственно у кредитора.
• Указать дату погашения. Некоторые банки разрешают вносить внеочередные платежи в любой день, другие — только в день обычного платежа.

2. Заранее внести деньги. Деньги для досрочного погашения кредита должны заранее лежать на счете, с которого списываются ежемесячные платежи. Если не сообщить банку о желании погасить кредит досрочно, эти деньги продолжат лежать на счете. А в день ежемесячного платежа спишется обычная сумма.

Досрочно погасить ипотеку сейчас можно и с помощью материнского капитала, в том числе на первого ребенка. В 2024 году выплата за первого ребенка составляет 618 тыс. рублей. Однако в этом случае уменьшить можно только сумму, но не срок кредита.

Секреты, которые позволят погасить ипотеку с максимальной выгодой

Лучше делать это в первой половине срока действия ипотеки.

Платеж по любому кредиту состоит из основного долга (суммы, которую изначально получил заемщик) и процентов, которые банк начисляет за пользование своими деньгами каждый день. Самый распространенный способ платежей по ипотеке — аннуитетный, когда каждый месяц вносится одинаковая сумма. Но внутри этой суммы есть разделение: часть идет на погашение основного долга (тела кредита), а другая — на погашение процентов. В начале срока действия ипотеки больше денег уходит на погашение процентов и меньше — в счет основного долга. К концу действия ипотеки эта пропорция меняется. Поэтому выгоднее досрочно погашать ипотеку в первой половине срока действия кредита. В таком случае вы заплатите банку меньше.

Выгоднее погашать ипотеку в день ежемесячного платежа.

Проценты на ипотечный кредит начисляются каждый день. Поэтому выгоднее всего вносить досрочный платеж в день списания ежемесячного. Но, поскольку в этот день списывается обычный ежемесячный платеж, на счете надо иметь и сумму досрочного погашения, и обычную. Если вы оформите досрочное погашение позже даты платежа, банк начислит проценты за эти дни. Если в дату платежа — вся сумма досрочного погашения пойдет на сокращение основного долга.

Часть денег за страховку можно вернуть.

Обычно договор со страховой компанией на страхование ипотечного жилья перезаключается каждый год в течение всего срока кредита. При этом можно менять страховую компанию по желанию заемщика. Сумма страховки в любом случае пересчитывается, исходя из остатка основного долга.

При полном досрочном погашении ипотеки часть денег за страховку можно вернуть. Это возможно, если вы погасили кредит через несколько месяцев (лучше быстрее) после заключения нового договора страхования. Чтобы вернуть часть страховки, надо написать заявление в страховую компанию.

При частичном досрочном погашении стоимость страховки автоматически уменьшится в следующем году, потому что сократится размер основного долга.

Можно ускорить погашение основного долга.

Если вы хотите снизить финансовую нагрузку на семью, можно выбрать уменьшение ежемесячного платежа. При этом не запрещен такой вариант: вы выбираете досрочное погашение с уменьшением платежа, продолжаете вносить ежемесячно прежнюю сумму, но оформляете излишек как досрочное погашение. Тогда основной долг будет сокращаться быстрее. В таком случае обязательный платеж будет становиться меньше, и если у вас возникли финансовые проблемы, в какой-то месяц досрочное погашение можно пропустить.

Как досрочное погашение повлияет на кредитный рейтинг?

Главный минус досрочного погашения — рост нагрузки на ваш бюджет. Кроме того, при выплате кредита в полном соответствии с графиком ваш персональный кредитный рейтинг (ПКР) поднимется больше, чем при досрочном погашении. А чем выше ваш ПКР, измеряющийся по шкале от 1 до 999 баллов, тем больше шансов получать любые кредиты на выгодных для себя условиях.

В любом случае перед тем, как принять решение, будет нелишним проверить свой ПКР (и обратить внимание, насколько он вырос в ходе погашения). Никаких денег это не потребует: Национальное бюро кредитных историй рассчитывает рейтинг абсолютно бесплатно и без ограничений. Нужно только зарегистрироваться в личном кабинете на официальном сайте НБКИ при помощи портала «Госуслуги».

Персональный
кредитный рейтинг

Хороший показатель ПКР
это кратчайший путь к лучшему кредиту!

Узнать ПКР онлайн Это бесплатно