Как справиться с ипотекой, если не хватает денег на взносы

Ипотека

Семен Новопрудский

Автор материала

Советы не совсем постороннего

Антикризисная стратегия

Проблемы с обслуживанием ипотеки могут серьезно отразиться на жизни заемщика, потому что такой кредит всегда дается на большую сумму и долгий срок. Как действовать, если вы не можете платить по жилищному кредиту?

Подобрать с банком варианты решения

Прежде всего, необходимо адекватно оценивать свои финансовые возможности. Если вы понимаете, что не в состоянии внести следующий месячный платеж по ипотеке в срок и дальнейшее облуживание кредита под вопросом, не пытайтесь скрыть это от банка-кредитора.

Плохое решение — попытаться срочно взять в другом банке потребительский кредит, чтобы с его помощью попытаться закрыть «кассовый разрыв» по ипотеке. Во-первых, ставки по такому кредиту выше, чем по ипотеке. Во-вторых, через месяц все равно придется вносить платеж. Таким образом, это просто увеличение финансовой нагрузки на личный или семейный бюджет и высокий риск просрочки уже по двум кредитам.

Поэтому первый шаг при возникновении проблем с платежами по ипотеке — написать заявление в банк-кредитор об изменении условий погашения кредита. Банки всегда рассматривают такие случаи в индивидуальном порядке и принимают решения, исходя из конкретной жизненной ситуации и отношений с конкретным заемщиком.

Возможных вариантов решить проблему с обслуживанием ипотечного кредита три — рефинансирование ипотеки и других кредитов (если они есть), реструктуризация ипотечного кредита или ипотечные каникулы и крайний вариант — продажа заемщиком квартиры из-под залога для погашения долга.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансировать ипотеку можно в любом банке, включая тот, в котором вы ее брали. Если у вас или у других членов вашей семьи, кроме ипотеки, есть другие действующие кредиты, они объединяются в один новый кредит. Но в таком случае банк может потребовать залог другой, не ипотечной недвижимости или другого имущества.

Объединение нескольких кредитов, один из которых ипотечный, может снизить месячный платеж в несколько раз. Но банки нечасто идут на такой вариант.

Чтобы повысить шансы, у заемщика должны быть привлекательный залог и хорошая кредитная история. Рефинансирование отражается в кредитной истории как новый кредит

Ипотечные каникулы

Заемщик может получить ипотечные каникулы двух видов — стандартные по закону и те, которые банк готов предоставить в индивидуальном порядке.
Ипотечные каникулы можно получить один раз за время действия кредита. Обычно банк дает их виде отсрочки платежа на 6 месяцев. В этом случае полгода клиент имеет право ничего не платить, после чего входит в график платежей. Общий срок кредита продлевается на эти же полгода.

Ипотечные каникулы предоставляются, если приобретенное в кредит жилье у заемщика единственное, первоначальная сумма ипотеки без учета процентов не превышала 15 миллионов рублей и эти каникулы берутся впервые. Такая реструктуризация (по правилам банковской отчетности каникулы называются именно так) дается участникам СВО и их родственникам, людям, попавшим в трудную жизненную ситуацию (тяжелая болезнь, потеря работы, 30-процентное снижение доходов по объективным причинам).

Когда заемщик оформляет кредитные каникулы, он получает отсрочку только по ежемесячным ипотечным платежам, но проценты продолжают начисляться по указанной в договоре обычной ставке и выделяются в отдельный долг. Кредит с процентами придется погашать после каникул.

При этом желательно по возможности продолжать вносить посильные платежи даже во время каникул. Но просто платить меньше, чем указано в графике по кредитному договору. Внесенные деньги пойдут на погашение основного долга. В таком случае после окончания каникул заемщику начислят меньше процентов.

В индивидуальном порядке банк может предоставить заемщику каникулы и на более долгий срок, чем 6 месяцев — то есть по факту продлить стандартные. Но если за год или полтора финансовое положение заемщика не улучшилось, банк вправе использовать более радикальные варианты возврата денег.

Важно, что кредитные каникулы отражаются в кредитной истории, но при этом не снижают персональный кредитный рейтинг

Реструктуризация кредита

При реструктуризации нет ограничений по продлению срока кредита. Кроме того, как правило, нет и ограничений по сумме.

Но для того, чтобы реструктурировать кредит (то есть поменять его на более дешевый), нужно убедить банк на это согласиться. А это может быть непросто, если принять во внимание отсутствие выгод для кредитора.

Так, заемщик обязан предоставить документы, подтверждающие снижение платежеспособности и вескость причин, которые к этому привели. Уважительными причинами для банка являются увольнение или сильное уменьшение официального дохода, рождение ребенка, смерть супруга или близкого родственника; длительное лечение; получение инвалидности.

Обычно при реструктуризации банк просто увеличивает срок кредита по сравнению с начальным. За счет этого продления сумма ежемесячного платежа снижается, но, в отличие от ипотечных каникул, не обнуляется. Но также часто банки предлагают заемщикам, оказавшимся в затруднительном положении, льготный период на срок до девяти месяцев. В течение этого времени заемщик выплачивает не более половины от суммы стандартного ежемесячного платежа. Невыплаченные же в течение льготного периода проценты и основной долг автоматически переносятся на будущие платежи.

В случае реструктуризации долга в кредитной истории будет отражаться информация об изменении условий погашения задолженности по действующему кредиту, а не новый кредит, как при рефинансировании.

Однако новый кредитор может обратить внимание, что предыдущий кредит заемщик не смог выплатить на первоначальных условиях. Это может стать основанием для отказа в новом кредите или рефинансировании, что следует учитывать.

Продажа залога по кредиту

Если заемщик не справляется со своей ипотечной нагрузкой после рефинансирования, ипотечных каникул или реструктуризации, остается последний вариант — продать объект залога. В сентябре 2024 года вступил в силу закон, который позволяет заемщикам сделать это самостоятельно, не дожидаясь наложения взыскания на недвижимость.

Для этого заемщик должен подать заявление в банк с просьбой о продаже залога. Банк в течение десяти рабочих дней согласует процедуру и рассчитывает минимальную цену продаваемого объекта. Последняя определяется как объем требований банка на день окончания срока реализации имущества с учетом процентов.

После получения согласия заемщик обязан продать объект недвижимости и оформить все документы в течение 4 месяцев.

Вырученная от сделки сумма зачисляется на банковский счет, определенный кредитором. Положительная разница между ценой продажи и размером задолженности возвращается заемщику.

Квартира не может быть заложена, если у нее несколько залогодержателей. Среди других ограничений — начало процедуры взыскания залога, а также невыполнение условия о продаже в течение 4 месяцев. Также запрещено продавать ипотечное жилье, если в отношении заемщика или кредитора ведется процедура банкротства.

Заемщику следует помнить, что, если квартира была в собственности менее пяти лет, при ее продаже придется заплатить НДФЛ в размере 13%. То есть если квартира покупалась за 3 миллиона рублей, а продана была за 7 миллионов, налог размером 13% нужно будет заплатить с 4 миллионов рублей.

Пока продажа квартир, находящихся в ипотеке — достаточно редкий вариант, учитывая, что закон приняли сравнительно недавно, а кризисов с той поры еще не было. Всего на такие квартиры приходится не более 1-2% от всех предложений на вторичном рынке.

Значительная часть таких квартир по своим характеристикам несколько хуже «средних по рынку», потому что заемщик в них не успел сделать ремонт, а статус квартиры уже как «вторички». Но из-за дисконта, который достигает 15-35% от рыночной цены, такая недвижимость не задерживается и уходит «влет». Правда, здесь есть другой минус для продавца: кредит, погашенный с помощью продажи залога, отражается в кредитной истории и может служить негативным фактором при получении следующего кредита.