Стандартный мир победил? В России заработал единый ипотечный стандарт

Как устроен ипотечный стандарт

Документ, который разработал Банк России и согласовал с банками и застройщиками, официально называется «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Главная цель нового документа — минимизировать распространение рискованных схем жилищного кредитования.

Условия стандарта обязательны для исполнения кредитными организациями и застройщиками. Все они должны теперь стараться более подробно и точно информировать заемщиков об условиях жилищного кредита и о возможных рисках. Что должно помочь потенциальному клиенту принять осознанное решение о покупке квартиры в ипотеку с учетом всех факторов.

Что написано в стандарте

Документ относительно небольшой по объему, в нем всего четыре главы и 11 статей.

1. Первая глава — «Общие положения» — определяет предмет действия стандарта.
2. Вторая глава — «Раскрытие информации при заключении договора ипотечного кредита»- содержит набор обязательной информации, которую банк обязан сообщить заемщику, и способы, которыми это должно быть сделано.
3. В третьей главе — «Условия договора ипотечного кредита» — прописаны обязательные для кредитного договора принципы определения суммы, первоначального взноса, срока кредита, а также необходимость указывать в договоре право заемщика на ипотечные каникулы, порядка предоставления денежных средств по ипотечному кредиту, начисления комиссий и иных вознаграждений кредитора. По сути, речь идет о создании формы типового кредитного договора по ипотеке.
4. Заключительная четвертая глава — «Общие положения». Она определяет порядок введения документа в действие и содержит общие принципы. В частности, прямо запрещает включать в договор ипотечного кредита условия, ухудшающих положение заемщика.

Основные условия единого ипотечного стандарта

Эскроу вместо аккредитива

Стандарт запрещает длительное размещение средств на аккредитивах вместо перевода на эскроу-счета. Это снижает риски для заемщиков, поскольку деньги на эскроу-счетах защищены системой страхования вкладов в отличие от денег на аккредитивах. Кроме того, это исключает ситуации, когда банк использует деньги с аккредитивов для получения прибыли. Деньги с эскроу-счета застройщик может получить только после сдачи квартиры ее будущему владельцу. Пока квартира не сдана, у застройщика доступа к этим деньгам нет.

Бонусы банкам от застройщика

Банки теперь не имеют право получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки, если это ведет к искусственному завышению стоимости жилья. Сейчас застройщики предлагают пониженную ставку, причем это условие зачастую действует только в первый год обслуживания кредита. Зато пониженная ставка всегда компенсируется повышенной ценой на жилье.

Первоначальный взнос

В сумме первоначального взноса больше нельзя учитывать деньги, которые вернутся покупателю после приобретения квартиры. Например, кешбэк от застройщика или банка. Это делает невозможной покупки жилья без оплаты первоначального взноса в сумме, указанной в кредитном договоре. Такая мера не только защищает заемщика в моменте от удорожания квартиры, но и помогает лучше подготовиться к ипотеке, покупать жилье в кредит только при наличии достаточных накоплений.

Единые условия договора ипотеки

Банк России впервые закрепил единые условия ипотеки для всех кредитов. В частности, предельный срок ипотечного договора должен составлять не более 30 лет, а максимальная сумма кредита ограничивается планкой 80% от стоимости жилья.

Информирование заемщика

Согласно ипотечному стандарту, банк обязан проговорить с заемщиком все условия и сведения, касающиеся кредита, а также сообщить обо всех рисках до подписания договора. Кредитор также обязан ответить на все вопросы заемщика об ипотеке и о дополнительных услугах — например, о страховках. Единственной обязательной страховкой при ипотеке остается страхование имущества. Все остальные добровольны и заемщик имеет право отказаться от них. Правда, многие банки фиксируют в договоре возможность увеличения процентной ставки при отказе от дополнительных опций, поэтому заемщику следует внимательно читать все его пункты.

Запрет на плату за пониженную ставку

Эта норма задействуется с 1 июля 2025 года. В соответствии с ней банкам запретят брать комиссию за понижение ставки. А до июля 2025 года банки обязаны, во-первых, при досрочном погашении ипотеки компенсировать заемщику избыточно уплаченную им стоимость пониженной ставки, а во-вторых, до заключения соглашения предоставить расчет полной стоимости кредита без учета пониженной ставки.

Чем еще единый ипотечный стандарт поможет заемщикам

Конечно, можно заметить, что новый стандарт снизил возможность оформления ипотеки для отдельных рисковых заемщиков — например, тех, у кого нет денег на первый взнос.

Зато заемщик получает сразу в кредитном договоре реальную ставку без маркетинговых уловок и полную информацию обо всех дополнительных платежах. Условия ипотечного кредита стали прозрачнее.

Запрет включать в тело кредита сумму платы за установление пониженной процентной ставки тоже следует признать позитивным, так как исключает дополнительные непредвиденные расходы (на которые часто берется дополнительный кредит).

Кроме того, положение об ипотечных каникулах (и условия их предоставления) теперь обязательно включается в текст кредитного договора. Разумеется, установленных законом правил стандарт не меняет.

Ну, и в качестве вишенки на торте следует упомянуть, что стандарт запрещает кредиторам предлагать заемщикам условия хуже, чем в нем прописано. Поэтому любой заемщик, собирающийся улучшить свои жилищные условия при помощи ипотеки, перед походом в банк должен изучить новый стандарт — точно пригодится.

Узнайте, что
о вас пишут банки!

Проверьте свою кредитную
историю на сайте НБКИ

Получить бесплатно Два первых
запроса в год

Реклама АО «НБКИ» erid LjN8Jy5r7