Риски льготной ипотеки от застройщика

Как работает льготная ипотека от застройщика?

Сейчас расскажем о программах покупки жилья в кредит в новостройках. Девелоперы сотрудничают с разными банками, — крупными и не только. Застройщик и банк договариваются о льготной ипотеке по покупке строящегося или только что построенного жилья. Главное условие такой программы — привлекательная для клиента заявленная ставка. Часто ставка получается ниже не только рыночной, но и ниже государственных льготных программ.

Застройщик предоставляет банку субсидии в качестве возмещения недополученных доходов от более низкой ставки по ипотеке. Эти деньги от девелопера дают возможность банку выдавать клиентам кредиты на более выгодных условиях, чем по рыночным ставкам. При этом застройщик самостоятельно решает, какие кредиты, каким клиентам и по каким своим объектам он готов субсидировать.

Но по факту льготная ипотека от застройщика может сделать жилье для заемщика даже более дорогим, чем рыночная. Поэтому, прежде чем соглашаться на такой вариант жилищного кредита, важно внимательно оценить риски.

Риск «слишком низкой» ставки

Главная приманка для заемщиков в льготной программе ипотеки от застройщика — обещание низкой стоимости. Застройщики могут обещать «ипотеку от 1% годовых» (а раньше даже были ставки «от 0,1%»). Но это и есть главный риск таких программ. По факту сверхнизкая ставка дается лишь в первый год этой ипотеки, а со второго года становится рыночной. Если потенциальный заемщик невнимательно прочитал кредитный договор, резкий рост ставки со второго года кредита не просто может стать неприятным сюрпризом, но и привести к образованию задолженности, которую нереально погасить.

Поэтому при оформлении ипотеки от застройщика особенно важно детально изучить условия на весь срок действия кредита и с помощью кредитного калькулятора на сайте банка-кредитора просчитать реальные размеры ежемесячных платежей.

А еще не забывайте о кредитной истории и Персональном кредитном рейтинге. Чем выше рейтинг, тем выгоднее условия вы можете получить от банка при оформлении ипотеки. В личном кабинете НБКИ подбирает персональные кредитные предложения не только по кредитным картам или потребительским кредитам, но и по ипотеке.

Узнайте, что
о вас пишут банки!

Проверьте свою кредитную
историю на сайте НБКИ

Получить бесплатно Два первых
запроса в год

Реклама АО «НБКИ» erid LjN8Jy5r7

Риск невозможности продать квартиру без потерь

Регулятор в лице Банка России, который традиционно относится к ипотечным программам от застройщиков критично, отмечает, что если заемщик захочет продать квартиру, купленную по такой льготной программе, он как правило теряет в цене. Это происходит потому, что субсидии покрываются за счет повышения цены самой квартиры в новостройке. То есть за них платит сам заемщик. Кстати, опережающий рост цен на новой жилье по отношению ко вторичному рынку стал одной из главных причин отмены государственной льготной ипотеки на новостройки с 1 июля 2024 года.

Девелоперы обязаны платить комиссионное вознаграждение банкам за каждый кредит в рамках подобных программ. Причем вносить его нужно сразу при заключении договора долевого участия с заемщиком, а не после раскрытия эскроу-счетов, когда у застройщиков появляются деньги на комиссию банку. Поэтому девелоперы сами берут кредиты на эти цели. А для их возврата и получения прибыли от продажи жилья по своей льготной ипотеке резко повышают цены на такие квартиры.

В среднем, по оценкам Банка России, заемщики переплачивают по льготным программам от застройщика 30% от реальной стоимости жилья.

Риск переплаты за квартиру при досрочном погашении

Еще больше заемщик переплатит, если решит заранее погасить всю оставшуюся сумму кредитного долга по льготной ипотеке от застройщика.

Если ипотечник захочет полностью закрыть кредит через несколько месяцев, пока действует сверхнизкая ставка, банку придется заплатить всю комиссию в размере 20–30% от цены квартиры. А реальная стоимость этого жилья на рынке будет на те же 20–30% ниже.

Риск превышения долга банку над стоимостью залога

Существенный риск в таких программах связан и с непредвиденными обстоятельствами в жизни заемщиков. К примеру, если ипотечник из за потери работы или болезни не сможет обслуживать кредит в первые годы после покупки жилья, банк будет взыскивать задолженность принудительно — продавать квартиру на торгах.

В этом случае заемщик, скорее всего, полностью потеряет первоначальный взнос, а вырученных от продажи средств может не хватить на погашение всей задолженности. Подобные риски, по оценке Банка России, особенно высоки в течение первых 3-5 лет жизни кредита, пока сумма задолженности не опустится ниже реальной рыночной стоимости квартиры. Этот риск отчасти может сгладить резкий рост цен на жилье. Но такой рост происходит далеко не везде, а главным образом в столичном регионе и городах-миллионниках.

Чтобы не переплатить по льготной ипотеке от застройщика, не потерять залоговое жилье из-за долгов, обращайте внимание на ставку в течение всего срока действия кредитного договора, а не только на льготную ставку. Также важен размер первоначального взноса. Кроме того, прежде чем брать такой кредит, посмотрите на сайте застройщика стоимость квартиры в данном ЖК без ипотеки. Также изучите цены на аналогичные квартиры в вашем населенном пункте на сайтах риелторов и других застройщиков.

Как правило, цены на квартиру в новостройках при льготной программе от застройщика существенно выше рыночных. Поэтому иногда обычный ипотечный кредит в банке на покупку нового жилья по рыночной ставке может оказаться даже выгоднее.