Укрощение ипотеки: как я поднял кредитный рейтинг и наконец получил ипотеку

Мне отказали в ипотеке

Пока не женился, я никогда не брал кредиты. Первый раз решился, когда мы с женой захотели купить свою квартиру — ради будущего ребенка. Но в ипотеке мне отказали, чего я совершенно не ожидал.

Я думал, что отсутствие кредитов в прошлом повышает мои шансы на ипотеку. Но оказалось все наоборот. У меня не было ни кредитной истории, ни персонального кредитного рейтинга.

Свою негативную роль сыграло и то, что всего за два месяца до подачи заявки сменил работу. У меня были неплохие подтвержденные доходы, но банк смутило, что работа новая и что это стартап.

В итоге это подвигло меня к тому, чтобы разобраться, как побыстрее создать себе хорошую кредитную историю и получить высокий кредитный рейтинг.

Что такое кредитная история

Прежде всего, я решил понять для себя, что такое вообще кредитная история и почему банку оказалось недостаточно моих вроде бы неплохих официальных доходов, чтобы дать ипотеку. Гугл в помощь. Я узнал, что

кредитная история — информация о кредитных обязательствах человека. В ней четыре части: титульная, основная, дополнительная и информационная.

Первая часть — титульная. Здесь содержится личная информация о человеке: фамилия-имя-отчество, дата и место рождения, паспортные данные, а также ИНН и СНИЛС, если заемщик предоставлял их банкам, когда брали у них в долг деньги.

Вторая часть — основная. В ней — описание всех ваших кредитов и займов, закрытых и активных. Там же информация о сроках погашения, непогашенном остатке, наличии или отсутствии просроченных платежей.

В основной части также могут быть записи о неисполненном решении суда или взыскании долга судебными приставами за неоплаченные услуги операторов сотовой связи и коммунальные услуги. И даже... сведения об уплате алиментов. В основной часть кредитной истории может быть указан также персональный кредитный рейтинг заемщика.

Третья часть кредитной истории — дополнительная, или закрытая. Закрытая для всех, кроме самого заемщика. В ней написано, кто выдавал человеку кредиты и кому уступали его долги, если такое происходило. А также то, кто запрашивал вашу кредитную историю.

Четвертая часть кредитной истории — информационная. В ней сообщается, куда и когда заемщик обращался за кредитом или займом, по какому заявлению получил отказ. А еще указывают причины отказа, что бывает очень полезно. Именно здесь я узнал, что не получил кредит из-за плохой кредитной истории.

Чем хорошая кредитная история отличается от плохой

Прежде всего — наличием или отсутствие просрочек. Это главный показатель финансовой дисциплины человека, на который банки смотрят в первую очередь.

Чем больше просрочек, чем дольше срок, на который вы опаздывали с платежами — тем хуже. При этом информационную часть кредитной истории, где есть сведения о просрочках, банк может запросить в любой момент даже без согласия заемщика. Так что если бы у меня были просрочки по кредитам, я бы не смог скрыть это от банка.

Кроме того, я узнал, что банки интересует количество и частота заявок на кредиты, а также их разнообразие. Если вы брали разные кредиты — автокредит, потребительский кредит, ту же ипотеку, пользуетесь кредитной картой, да еще и никогда не допускали просрочек — ваша кредитная история станет идеальной. При этом слишком много активных кредитов, слишком много заявок на кредиты, поданных одновременно или за короткий срок в разные банки, а также частые отказы, наоборот, ухудшают кредитную историю и снижают кредитный рейтинг.

Кроме того, выяснилось, что банки смотрят на возраст заемщиков. Молодые заемщики в возрасте от 18 до 24 лет и те, кто старше 65 лет, считаются самыми рискованными. В этом смысле мои 32 года — выгодный возраст. Кроме того, банку важно, есть ли у вас судебные взыскания долгов по кредитам, алиментам или оплате услуг ЖКХ — естественно, лучше, чтобы их не было.

Как оценить свою кредитную историю

Понятно, что если вы все время не платие вовремя по долгам, кредитная история испортится. Но если сегодня на платил, а потом все погасил — плохая она или просто «не очень»?

Оказалось, специально для этого рассчитывается персональный кредитный рейтинг, который оценивает кредитную историю в баллах. Каждой записи в истории математический алгоритм дает свою оценку и потом выводит общую в диапазоне от 1 до 999 баллов . Чем больше рейтинг — тем лучше.

Больше всего баллов для рейтинга «зарабатывает» отсутствие просрочек и своевременное погашение кредитов и платежей по кредитной карте.

Узнать свой персональный кредитный рейтинг можно в любой момент бесплатно в личном кабинете на сайте Национального бюро кредитных историй.

Как я поднимал свой персональный кредитный рейтинг

Итак, я понял, что кредитную историю могут сделать хорошей, а персональный рейтинг высоким только кредиты. Поэтому для начала взял потребительский кредит, который получить оказалось гораздо проще, чем ипотеку. Я полностью погасил его за полгода.

Потом начал пользоваться кредитной картой и всегда вовремя, до истечения льготного периода, возвращал на нее деньги.

Кредитку завела и моя жена. Мы решили, что в следующий раз попробуем взять ипотеку вместе — станем созаемщиками.

Как персональный рейтинг влияет на условия по кредитам

Только через два года после первой попытки, в 2019 году мы подали новую заявку на ипотеку. Я был главным заемщиком, моя жена — созаемщиком. Работу мы оба за эти два года не меняли. К тому времени мой кредитный рейтинг уже составлял 823 балла. И на сей раз кредит одобрили.

Более того — высокий рейтинг помог получить хорошие условия. Теперь я понимаю, что даже для потребительских кредитов, чтобы получить хорошую ставку, нужен большой ПКР.

А вот если ваш рейтинг меньше 600 баллов, в кредите откажут с вероятностью 80%. Или предложат взять по слишком высокой ставке.

Сейчас мы с женой платим ипотеку и постепенно делаем ремонт в новой квартире. Хочется уже побыстрее переселиться, но денег на все не хватает. Впрочем, есть одна мысль, как использовать свой высокий рейтинг. Но сначала я с женой посоветуюсь. Скоро мой рейтинг достигнет 890 баллов. Тогда я стану почти идеальным заемщиком. Чего и вам желаю. Главное — никогда не залезать в долги, которые вы не можете оплатить.