28.08.2022
0
276
1

Можно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать

Главными предметами залога по кредитам являются квартиры и машины. При этом залог можно продать до погашения кредита. Читайте как это сделать, не нарушая букв закона и кредитного договора.

Ипотечную квартиру возможно продать до погашения кредита весьма разнообразными способами в зависимости от условий кредита и ваших собственных предпочтений. Сегодня расскажем о продаже квартир, находящихся в ипотеке.

Продажа квартиры с досрочной выплатой ипотеки за счет покупателя

Вы находите покупателя, который имеет достаточно денег, чтобы полностью закрыть вашу непогашенную ипотеку. В такому случае согласие банка на продажу квартиры не требуется. Вы просто предупреждаете кредитора, что кредит будет погашен досрочно. Банку без разницы источник денег для погашения кредита.

При таком способе продавец и покупатель сначала заключают предварительный договор купли-продажи. В договоре прописывается обязанность владельца квартиры продать ее покупателю после снятия обременения. Затем покупатель по договору задатка передает вам деньги, которыми гасится долг перед банком.

Теперь стоит задача снять с квартиры обременение. Делается это в Росреестре или МФЦ. Если оформлялась закладная, вы получаете ее в банке с печатью о полном погашении кредита, после чего приносите в Росреестр или МФЦ. Если закладная не оформлялась, способ снятия обременения с жилья определяется с помощью консультации со специалистом в банке, в котором была ипотека.

Когда обременение снято, вы стали официальным владельцем жилья, но обязаны передать его тому, кто погасил кредит. Поэтому между вами заключается основной договор купли-продажи жилья. Это делается в той же форме, в которой заключался предварительный договор. Он может быть заключен в простой письменной форме, а может быть заверен нотариально.

Далее в Росреестре регистрируется переход права собственности на квартиру от продавца покупателю — с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Затем вы после демонстрации выписки из ЕГРН покупателю получаете оставшуюся часть денег.

Конечно, для вас продажа ипотечной квартиры с полным погашением кредита за счет покупателя — самый удобный вариант. Но покупатель при этом подвергается довольно серьезному риску. Если продавец после погашения кредита откажется соблюдать договор и возвращать задаток, покупатель может вернуть деньги только через суд. При этом, естественно, банк покупателю не поможет: он свои деньги по ипотеке получил и претензий к продавцу не имеет. Поэтому здесь разумным компромиссом будет другой вариант.

Как продать квартиру в ипотеке вместе с долгом

При таком варианте ваш ипотечный кредит переоформляется на покупателя вместе с квартирой. Вам понадобится получить разрешение на сделку у банка, потому что у него появится новый заемщик, к которому в полном объеме перейдут ваши финансовые обязательства.

Если банк соглашается, он извещает вас об этом и начинает проверку платежеспособности покупателя. У покупателя банк запрашивает все документы, необходимые для оформления ипотеки.

Далее заключаются договор о переводе долга на покупателя и договор купли-продажи квартиры. Если условия самой ипотеки не меняются, банк с покупателем квартиры и кредита заключают договор уступки требования. И тот же кредит на тех же условиях будет выплачивать покупатель. Если условия ипотеки меняются, банк и покупатель заключают новый ипотечный договор.

Договор купли-продажи квартиры подписывают продавец и покупатель — банк не является стороной по этому договору.

После переоформления кредита банк перечисляет деньги за квартиру на счет продавца и сам банк регистрирует переход права собственности в Росреестре.

Если у покупателя достаточно средств, он после заключения сделки практически без потерь гасит кредит. Небольшие финансовые потери здесь неизбежны, однако они компенсируются безопасностью — тонких мест практически нет.

Продажа квартиры с участием банка-кредитора

По закону, если вы нашли покупателя, можно поручить продажу ипотечной квартиры самому банку. При этом способе сам банк будет заниматься оформлением документов, оценкой квартиры и снятием обременения в Росреестре.

Естественно, сначала нужно заручиться согласием банка. Если согласие получено, покупатель вносит в банк деньги на покупку квартиры. Эта сумма делится на две части — одна полностью погашает долг по ипотеке, другая идет на оплату оставшейся стоимости жилья.

После этого банк информирует Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения, а покупатель и продавец уже без участия банка заключают основной договор купли-продажи. Затем переход права собственности к покупателю регистрируется в Росреестре, и банк перечисляет продавцу оставшиеся после погашения кредита деньги.

Этот способ наименее хлопотный, но определенные финансовые потери в виде комиссионных будут у обеих сторон. В любом случае вам решать, как лучше продать квартиру в ипотеке.

Почему продажа залога по кредиту неблагоприятно влияет на кредитный рейтинг

Как можно понять, если заемщику захочется продать предмет залога, у него есть для этого масса возможностей, вплоть до специально созданных сервисов. Однако лучше будет все-таки сперва хорошо подумать, прежде чем реализовать любой из описанных способов.

Дело в том, что продавать любой залог — жилье или автомашину — до погашения кредита никто из специалистов не советует.

Почти все такие схемы предусматривают досрочное погашение кредита. А это значит, что вы не пройдете полного цикла погашения, значительно опередите график платежей и потому не получите максимально возможного повышения своего персонального кредитного рейтинга.

Скажем, если автокредит выдан на три года, а машину вы продали через год, то ваш кредитный рейтинг поднимется всего на 50–70 баллов, тогда как если бы кредит был погашен через три года, он мог увеличиться на 100–150 баллов. А высокий ПКР от 700 баллов позволяет рассчитывать на самые привлекательные условия по кредитам. В том числе ипотечным или авто.

Потому проверьте свой ПКР на сайте Национального бюро кредитных историй — это бесплатно — и подумайте, выгодно ли вам будет продавать свою квартиру или машину.

Это не позволит расти вашему персональному кредитному рейтингу. А иногда даже снизит его, если у вас были просрочки по автокредиту и банку экстренно пришлось искать покупателя на залоговый автомобиль. К тому же в таком случае вы остаетесь без квартиры или авто, которые купили в кредит.

читайте по теме
СЛОВАРЬ
При обременении недвижимости
владелец не может распоряжаться имуществом на 100%. Например, если квартира в аренде или в залоге у банка, значит она с обременением и продать её обычным способом не получится.
НБКИ — самое крупное бюро кредитных историй в России. Здесь можно получить кредитную историю и узнать свой персональный кредитный рейтинг.
Узнать своей персональный кредитный рейтинг можно в личном кабинете НБКИ.
Скачать приложение НБКИ-Онлайн для iOS или Android
Оставьте первый комментарий
Комментарий добавлен
Самое интересное
в вашем почтовом ящике
Мы используем cookies 🍪
Оставаясь на story.nbki.ru, вы соглашаетесь с нашим пользовательским соглашением.