Рубрикатор статей
Главными предметами залога по кредитам являются квартиры и машины. При этом залог можно законно продать до погашения кредита. Как правильно это сделать — читайте в нашей статье.
В России ипотечную квартиру возможно продать до погашения кредита весьма разнообразными способами в зависимости от условий займа и ваших собственных предпочтений. Сегодня расскажем о процедуре продажи квартир, находящихся в ипотеке.
Важно! Если вы собрались продать ипотечную квартиру из-за того, что ждете повышения ставки, не спешите. Изменение условий ипотечного кредитования не предусмотрено ни законодательством, ни существующими договорами. Так что действующие заемщики могут быть спокойны.
Конечно, для вас продажа ипотечной квартиры с полным погашением кредита за счет покупателя — самый удобный вариант. Но покупатель при этом подвергается довольно серьезному риску. Если продавец после погашения кредита откажется соблюдать договор и возвращать задаток, покупатель может вернуть деньги только через суд. При этом, естественно, банк покупателю не поможет: он свои деньги по ипотеке получил и претензий к продавцу не имеет. Поэтому здесь разумным компромиссом будет другой вариант.
При таком варианте ваш ипотечный кредит переоформляется на покупателя вместе с квартирой
По закону, если вы нашли покупателя, можно поручить продажу ипотечной квартиры кредитной организации. При этом способе сам банк будет заниматься оформлением документов, оценкой квартиры и снятием обременения в Росреестре.
Естественно, сначала нужно заручиться согласием банка. Если согласие получено, покупатель вносит в банк деньги на покупку квартиры. Эта сумма делится на две части — одна полностью погашает долг по ипотеке, другая идет на оплату оставшейся стоимости жилья.
После этого банк информирует Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения, а покупатель и продавец уже без участия банка заключают основной договор купли-продажи. Затем переход права собственности к покупателю регистрируется в Росреестре, и банк перечисляет продавцу оставшиеся после погашения кредита деньги.
Этот способ наименее хлопотный, но определенные финансовые потери в виде комиссионных будут у обеих сторон. В любом случае вам решать, как лучше продать квартиру в ипотеке.
Как можно понять, если заемщику захочется продать предмет залога, у него есть для этого масса возможностей, вплоть до специально созданных сервисов. Однако лучше будет все-таки сперва хорошо подумать, прежде чем реализовать любой из описанных способов.
Дело в том, что продавать любой залог — жилье или автомашину — до погашения кредита никто из специалистов не советует.
Скажем, если автокредит выдан на три года, а машину вы продали через год, то ваш кредитный рейтинг поднимется всего на 50–70 баллов, тогда как если бы кредит был погашен через три года, он мог увеличиться на 100–150 баллов. А высокий ПКР от 700 баллов позволяет рассчитывать на самые привлекательные условия по кредитам. В том числе ипотечным или авто.
Это не позволит расти вашему персональному кредитному рейтингу. А иногда даже снизит его, если у вас были просрочки по автокредиту и банку экстренно пришлось искать покупателя на залоговый автомобиль. К тому же в таком случае вы остаетесь без квартиры или авто, которые купили в кредит.
Это можно сделать на любом этапе, хоть на следующий день после получения ипотеки. Но следует помнить, что в двух случаях придется заплатить налог на доход физических лиц (НДФЛ), он составляет 13% от полученной прибыли (то есть от разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры)
Первый случай — если вы владели квартирой меньше трех лет и другого жилья у вас нет. Второй — если вы владели ей меньше пяти лет и это не единственная жилая недвижимость в вашей собственности.
Сама процедура продажи отработана юристами и риелторами, поэтому с точки зрения закона сложности нет. Вопрос скорее стоит ставить так: легко ли найти покупателя на такую квартиру? Ответ — не всегда.
К сожалению, даже приблизительных прогнозов мы дать не можем: всё зависит от того, как быстро вам удастся найти покупателя, готового приобрести квартиру с обременением.
Все зависит от ситуации. Но в большинстве случаев ипотечные квартиры продают со скидкой, т. к. покупателея на них найти сложнее (хотя механизм продажи отработан банками, риэлторами и юристами на 100%). Размер выгоды также зависит суммы выплат по ипотеке на момент продажи.
К сожалению, нет. Ипотечный договор должен предполагать такую возможность. Вообще, лучший вариант — спланировать потенциальную продажу квартиры еще на этапе оформления ипотеки и внести соответствующий пункт в договор.