27.04.2026

Семейная ипотека по новым правилам

Анатомия кредита

С 1 февраля 2026 года в России действуют новые правила выдачи семейной ипотеки. Рассказываем, что изменилось и как это отразится на заемщиках.

Что осталось неизменным

Льготная ставка семейной ипотеки сохранилась на уровне 6% на весь срок действия кредита.

Семейную ипотеку по-прежнему могут получить семьи с хотя бы одним ребенком до 6 лет включительно (младше 7 лет на момент подписания договора), семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, а также семьи с ребенком-инвалидом любого возраста.

Минимальный первоначальный взнос сохранился на уровне 20%. На его уплату, как и раньше, можно тратить материнский капитал.

Пока остаются без изменений максимальный срок кредита — 30 лет и кредитные лимиты: 12 млн рублей для жителей Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн рублей — для жителей остальных регионов.

Если стоимость жилья выше этих лимитов, сохранилось право оформить комбинированную ипотеку — превышающая лимит сумма выдается по рыночной ставке, а базовая — под 6%. Например, если вы живете в Тверской области, берете семейную ипотеку, а ваша квартира стоит 8 млн рублей, 6 млн из этой суммы вы получите под 6%, а 2 млн по рыночной ставке банка-кредитора.

При этом Министерство финансов рассматривает возможность увеличения лимитов по семейной ипотеке для некоторых категорий заемщиков в полтора раза — до 18 млн рублей в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, до 9 млн — в остальных регионах.

Семейную ипотеку по-прежнему можно взять для покупки готового или строящегося жилья у застройщика, на строительство частного дома или покупку участка под строительство.

Три новых правила семейной ипотеки в 2026

Главное изменение — с 1 февраля 2026 года действует правило «одна семья — одна ипотека». Оба супруга обязаны быть созаемщиками и только по одному-единственному договору ипотеки.

Раньше можно было оформлять два отдельных льготных кредита — по одному на каждого из супругов. Это означало, что семья могла приобрести сразу две квартиры или дом и квартиру за счет бюджета. Такие двойные сделки теперь запрещены.

Второе изменение — запрет «донорских схем» при оформлении семейной ипотеки. Нельзя привлекать третьих лиц в качестве созаемщиков для получения льготы.

При прежней схеме нередко возникали ситуации, когда право на семейную ипотеку использовали не сами родители, а их родственники или знакомые. Купленную под льготный кредит недвижимость затем быстро перепродавали.

Теперь льгота стала адресной. Ее получает только та семья, где оба супруга — участники сделки и реальные получатели поддержки от государства. Причем оба супруга обязаны брать кредит как созаемщики, в сделке не может быть третьих лиц, договор не может быть оформлен только на одного из членов семейной пары без второго созаемщика.

Третье изменение — упрощение процедуру рефинансирования комбинированных кредитов, когда часть займа выдана по льготной ставке (6%), а остаток — по рыночной.

Теперь банки обязаны четко разделять эти части кредита и предоставлять заемщикам информацию по каждой из частей. Раньше такой обязанности у кредитных организаций не было.

Банки могут рефинансировать рыночную часть кредита. Причем количество рефинансирований в течение срока действия кредита не ограничено.

На изначально льготную часть долга ставка 6% сохраняется при каждом рефинансировании. Рыночная часть такого кредита пересматривается по текущим условиям рефинансирования, действующего в конкретном банке- кредиторе. Рефинансировать семейную ипотеку можно как в том банке, где взят изначальный кредит, так и в любом другом, который оказывает подобные услуги.

Новые правила семейной ипотеки действуют только для договоров, заключенных после 1 февраля 2026 года. Все ранее оформленные кредиты продолжают действовать без изменений. Их также можно рефинансировать.

В чем выгоды новых правил для заемщика

Обязанность заключать договор семейной ипотеки для обоих супругов снижает риски при разводе, проблемах с работой и доходами у одного из супругов, позволяет заемщикам более равномерно распределять кредитную нагрузку.

Но главное позитивное изменение — возможность неограниченного количества рефинансирований комбинированной ипотеки при обязанности банка сообщать заемщикам размер текущего долга как по льготной, так и по рыночной ставке. Рефинансирование рыночной части кредита сохраняет ставку 6% для льготной части семейной ипотеки. И позволяет снизить кредитную нагрузку за счет улучшения условия по рыночной части комбинированного кредита.