17.10.2022
0
122
0

Как до 10% уменьшить ставку по ипотеке, полученной весной 2022?

Банки начали рефинансировать дорогие ипотечные кредиты, выданные заемщикам весной 2022 года. Как сделать ипотечный кредит дешевле и в каких случаях рефинансирование имеет смысл?

После резкого повышения до 20% ключевой ставки Банка России в конце февраля 2022 года примерно вдвое выросли и ставки по ипотечным кредитам. Но с тех пор ЦБ несколько раз снижал ставку и к октябрю довёл её до 7,5%. Это даже ниже, чем было в конце прошлого года.

В итоге спрос на рефинансирование со стороны заемщиков — особенно тех, кто взял кредиты весной 2022 года — вырос. Соответствующие предложения появились и у российских банков.

Средние ставки рефинансирования для ипотечных кредитов в российских банках составляют 10–10,5%. Это уже практически на уровне нынешних ставок. То есть тем заемщикам, которые считают, что тратят недопустимо много на обслуживании своих кредитов, пора как минимум разобраться в процессе.

Как проходит рефинансирование

Рефинансирование ипотеки — это заключение нового ипотечного договора с тем же банком, где вы брали свой жилищный кредит, или, чаще, с новым.

Сам процесс состоит из трех этапов и обычно занимает около двух месяцев.

  • На первом этапе заемщик находит банк, предлагающий меньшую ставку по кредиту или меньшее количество обязательных платежей (например, более дешевую страховку имущества, обязательную при ипотеке).
  • Второй этап — заёмщик подписывают новый договор о рефинансировании.
  • На третьем этапе при помощи нового кредита погашается имеющаяся задолженность. То есть новый кредитор фактически выкупает у старого залог по ипотеке. После этого условия по обслуживанию долга смягчаются.

Очевидные плюсы и неочевидные минусы рефинансирования

Главные преимущества рефинансирования — снижение общей суммы переплаты, уменьшение размера ежемесячных платежей и срока выплаты. Из остальных нюансов нужно упомянуть, что в результате рефинансирования никак не ущемляется право на получение налогового вычета по ипотеке. Его можно оформить как на покупку квартиры, так и на проценты по ипотечному кредиту.

Главный недостаток рефинансирования — дополнительные усилия и расходы. Вы потратитесь на отчёт об оценке недвижимости, оформление нового страхового полиса (страхование жизни и здоровья, недвижимости, титула), на справки из банков, выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), на нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку (если оно необходимо) и на государственную пошлину за регистрацию залога. Кроме того, к расходам надо прибавить повышенную процентную ставку, которая продолжает действовать, пока заёмщик не переоформит залог на новый банк.

В каких случаях выгодно рефинансировать ипотеку

Рефинансировать ипотеку имеет смысл, если это поможет уменьшить ставку как минимум на 1–1,5%. В случае с дорогими ипотечными кредитами, взятыми в начале весны 2022 года, условие несомненно будет соблюдено: рефинансированный кредит может оказаться дешевле на 3–5%.

Из других обязательных условий, которые заемщику важно соблюсти для умножения своей выгоды, следует назвать сравнительно небольшой срок с момента привлечения первого кредита. Считается, что рефинансировать кредит нужно, если прошло не более половины срока, указанного в первом договоре. Это чтобы расходы на рефинансирование оказались меньше, чем разница совокупной переплаты по обоим кредитам.

На сайтах всех крупных банков есть кредитные калькуляторы, с помощью которых можно легко рассчитать, как уменьшатся выплаты по ипотеке при конкретных условиях рефинансирования. Перед посещением выбранного банка на таком калькуляторе стоит сравнить экономику нового и старого кредитов, чтобы убедиться в правильности выбора. И уже потом идти подписывать документы.

Как оформить рефинансирование

Для начала надо заполнить заявку на рефинансирование на официальном сайте банка. После этого кредитная организация запрашивает необходимые документы. Их понадобится много.

frames-info-10-22.jpg

В некоторых случаях банк может потребовать дополнительные бумаги или подтверждения. Например, свидетельства о владении другими активами, кроме квартиры в залоге.

Уже после одобрения заявки на рефинансирование заемщик подписывает новый кредитный договор и оформляет страховой полис. Можно выдохнуть.

Кстати, имеет смысл подготовить старого кредитора к досрочному погашению заранее — особенно если в договоре есть пункт о заблаговременном извещении о досрочном погашении. Смысл здесь еще в том, что первый банк может предложить условия как минимум не хуже, если увидит, что теряет клиента.

Когда банк может отказать в рефинансировании

Самая частая причина отказа — некачественная кредитная история заемщика. Это если у вас были просрочки по платежам при обслуживании старых кредитов, другие нарушения обязательств или неисполненные в десятидневный срок решения судов о принудительном взыскании долгов за ЖКУ, связь или алименты.

Еще одна причина отказа — низкая платежеспособность. Если банк увидит по документам, что у вас снижаются официальные доходы, это может стать основанием для отрицательного решения.

Также при рефинансировании ипотеки неожиданным препятствием может стать незаконная перепланировка (ведь вы уже живете в квартире — или, как минимум, планируете).

Использование материнского капитала также может стать причиной отказа. В этом случае для нового кредитора возникает риск, связанный с возможной необходимостью для заемщика выделения детям долей в недвижимости. Тогда жилье нельзя будет продать в случае неплатежеспособности клиента.

Кроме того, многие банки сразу отклоняют заявки на повторное рефинансирование, если вы уже однажды рефинансировали ипотеку где-то еще.

А еще отказ в рефинансировании возможен при разводе супругов-созаёмщиков. Это если они продолжают совместно пользоваться объектом недвижимости и не разделили его по закону.

Вывод

Обладателям дорогих ипотечных кредитов есть смысл постараться рефинансировать их поскорее, не дожидаясь нового снижения ставок. Банк России уже признал, что денежно-кредитная политика находится в равновесном состоянии. То есть больше шансов, что ставка останется на сегодняшнем уровне, а, может, и вырастет. К тому же рыночная стоимость ипотеки приблизились к ставкам по льготным ипотечным программам, а себестоимость строительства новых домов растет.

Соответственно, вряд ли в ближайшее время удастся рефинансировать ипотечные кредиты дешевле, чем сейчас.


читайте по теме
читайте по теме
читайте по теме
СЛОВАРЬ
Налоговый вычет
предоставляется физлицам при лечении, занятиях спортом, покупке жилья, получении образования. Позволяет снизить налог на доходы физлиц или вернуть уже уплаченный в течение года НДФЛ.
Оставьте первый комментарий
Комментарий добавлен
Самое интересное
в вашем почтовом ящике
Мы используем cookies 🍪
Оставаясь на story.nbki.ru, вы соглашаетесь с нашим пользовательским соглашением.