Как до 10% уменьшить ставку по ипотеке, полученной весной 2022?

После резкого повышения до 20% ключевой ставки Банка России в конце февраля 2022 года примерно вдвое выросли и ставки по ипотечным кредитам. Но с тех пор ЦБ несколько раз снижал ставку и к октябрю довёл её до 7,5%. Это даже ниже, чем было в конце прошлого года.

В итоге спрос на рефинансирование со стороны заемщиков — особенно тех, кто взял кредиты весной 2022 года — вырос. Соответствующие предложения появились и у российских банков.

Средние ставки рефинансирования для ипотечных кредитов в российских банках составляют 10–10,5%. Это уже практически на уровне нынешних ставок. То есть тем заемщикам, которые считают, что тратят недопустимо много на обслуживании своих кредитов, пора как минимум разобраться в процессе.

Как проходит рефинансирование

Рефинансирование ипотеки — это заключение нового ипотечного договора с тем же банком, где вы брали свой жилищный кредит, или, чаще, с новым.

Сам процесс состоит из трех этапов и обычно занимает около двух месяцев.

• На первом этапе заемщик находит банк, предлагающий меньшую ставку по кредиту или меньшее количество обязательных платежей (например, более дешевую страховку имущества, обязательную при ипотеке).
• Второй этап — заёмщик подписывают новый договор о рефинансировании.
• На третьем этапе при помощи нового кредита погашается имеющаяся задолженность. То есть новый кредитор фактически выкупает у старого залог по ипотеке. После этого условия по обслуживанию долга смягчаются.

Очевидные плюсы и неочевидные минусы рефинансирования

Главные преимущества рефинансирования — снижение общей суммы переплаты, уменьшение размера ежемесячных платежей и срока выплаты. Из остальных нюансов нужно упомянуть, что в результате рефинансирования никак не ущемляется право на получение налогового вычета по ипотеке. Его можно оформить как на покупку квартиры, так и на проценты по ипотечному кредиту.

Главный недостаток рефинансирования — дополнительные усилия и расходы. Вы потратитесь на отчёт об оценке недвижимости, оформление нового страхового полиса (страхование жизни и здоровья, недвижимости, титула), на справки из банков, выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), на нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку (если оно необходимо) и на государственную пошлину за регистрацию залога. Кроме того, к расходам надо прибавить повышенную процентную ставку, которая продолжает действовать, пока заёмщик не переоформит залог на новый банк.

В каких случаях выгодно рефинансировать ипотеку

Рефинансировать ипотеку имеет смысл, если это поможет уменьшить ставку как минимум на 1–1,5%. В случае с дорогими ипотечными кредитами, взятыми в начале весны 2022 года, условие несомненно будет соблюдено: рефинансированный кредит может оказаться дешевле на 3–5%.

Из других обязательных условий, которые заемщику важно соблюсти для умножения своей выгоды, следует назвать сравнительно небольшой срок с момента привлечения первого кредита. Считается, что рефинансировать кредит нужно, если прошло не более половины срока, указанного в первом договоре. Это чтобы расходы на рефинансирование оказались меньше, чем разница совокупной переплаты по обоим кредитам.

На сайтах всех крупных банков есть кредитные калькуляторы, с помощью которых можно легко рассчитать, как уменьшатся выплаты по ипотеке при конкретных условиях рефинансирования. Перед посещением выбранного банка на таком калькуляторе стоит сравнить экономику нового и старого кредитов, чтобы убедиться в правильности выбора. И уже потом идти подписывать документы.

Как оформить рефинансирование

Для начала надо заполнить заявку на рефинансирование на официальном сайте банка. После этого кредитная организация запрашивает необходимые документы. Их понадобится много.

В некоторых случаях банк может потребовать дополнительные бумаги или подтверждения. Например, свидетельства о владении другими активами, кроме квартиры в залоге.

Уже после одобрения заявки на рефинансирование заемщик подписывает новый кредитный договор и оформляет страховой полис. Можно выдохнуть.

Кстати, имеет смысл подготовить старого кредитора к досрочному погашению заранее — особенно если в договоре есть пункт о заблаговременном извещении о досрочном погашении. Смысл здесь еще в том, что первый банк может предложить условия как минимум не хуже, если увидит, что теряет клиента.

Когда банк может отказать в рефинансировании

Самая частая причина отказа — некачественная кредитная история заемщика. Это если у вас были просрочки по платежам при обслуживании старых кредитов, другие нарушения обязательств или неисполненные в десятидневный срок решения судов о принудительном взыскании долгов за ЖКУ, связь или алименты.

Еще одна причина отказа — низкая платежеспособность. Если банк увидит по документам, что у вас снижаются официальные доходы, это может стать основанием для отрицательного решения.

Также при рефинансировании ипотеки неожиданным препятствием может стать незаконная перепланировка (ведь вы уже живете в квартире — или, как минимум, планируете).

Использование материнского капитала также может стать причиной отказа. В этом случае для нового кредитора возникает риск, связанный с возможной необходимостью для заемщика выделения детям долей в недвижимости. Тогда жилье нельзя будет продать в случае неплатежеспособности клиента.

Кроме того, многие банки сразу отклоняют заявки на повторное рефинансирование, если вы уже однажды рефинансировали ипотеку где-то еще.

А еще отказ в рефинансировании возможен при разводе супругов-созаёмщиков. Это если они продолжают совместно пользоваться объектом недвижимости и не разделили его по закону.

Вывод

Обладателям дорогих ипотечных кредитов есть смысл постараться рефинансировать их поскорее, не дожидаясь нового снижения ставок. Банк России уже признал, что денежно-кредитная политика находится в равновесном состоянии. То есть больше шансов, что ставка останется на сегодняшнем уровне, а, может, и вырастет. К тому же рыночная стоимость ипотеки приблизились к ставкам по льготным ипотечным программам, а себестоимость строительства новых домов растет.

Соответственно, вряд ли в ближайшее время удастся рефинансировать ипотечные кредиты дешевле, чем сейчас.