Как законно продать купленную в кредит квартиру?

Почему банки стали разрешать заемщикам продавать квартиру с долгом по ипотеке?

Средний срок «жизни» ипотечного кредита в России постоянно растет и уже вплотную приближается к 25 годам. При этом не все в состоянии расплатиться за купленное в кредит жилье, часть заемщиков «сходит с дистанции». В этом случае банк обычно выставляет заложенную недвижимость на продажу — ведь он остается собственником до момента погашения кредита.

Неудивительно, что в России резко увеличилось число ипотечных квартир, которые выставлены на продажу в результате неспособности заемщиков расплатиться по кредиту. По данном Национального бюро кредитных историй (НБКИ), число предложений такого жилья за год выросло почти на 50%.

При этом сами банки не очень любят продавать ипотечные квартиры. К тому же банкирам это может быть невыгодно, если в результате сделки они не смогут компенсировать сумму задолженности. Поэтому

с начала 2023 года банки начали массово применять новую схему продажи недвижимости с ипотечным долгом, когда такую квартиру под контролем банка продает сам заемщик. Для банкиров это выгодно тем, что кредитор сохраняет доходность, просто заменяя неплатёжеспособного заемщика на платёжеспособного.

Как продается квартира с ипотечным долгом?

Смысл сделки по продаже квартиры с ипотечным долгом — перевод долга продавца на покупателя. Новый покупатель вместе с квартирой «приобретает» ипотечный кредит и становится для банка заемщиком по уже действующей ипотеке.

Банк в этой сделке играет роль контролера и заинтересованного соучастника. Он оценивает потенциального покупателя как нового заемщика. Но есть существенное отличие: этот новый кредит выдается покупателю на тех же условиях, которые действовали на момент выдачи кредита продавцу. С тем же сроком, ставкой и ежемесячным платежом.

По сути, старый заемщик по поручению банка-собственника жилья продает его новому заемщику. Банк по-прежнему остается собственником такой недвижимости до полного погашения ипотечного долга. Для него меняется только заемщик.

Плюсы сделки для продавца и покупателя

Выгоды банка от такой схемы понятны. Но есть они и для остальных участников сделки.

Для заемщика-покупателя

• Первый и главный плюс — возможность получить кредит по ставке ниже рыночной. Средняя стоимость ипотеки на главном российском рынке жилья — в Москве и Московской области — к середине 2023 г. достигла 11-11,5%, тогда как, например, в 2020 году была не выше 9% годовых.
• Второй очевидный плюс — полная юридическая безопасность сделки. Ведь банк уже проверял чистоту квартиры при оформлении первого кредита.
• Третий плюс — уступка по цене от продавца, которому необходимо продать жилье как можно быстрее, чтобы избавиться от долга.
• Наконец, у платёжеспособных покупателей квартиры с долгом есть возможность получить выгоду по страхованию и различного рода комиссиям от банка.

Иными словами, покупка квартиры с ипотечным долгом может быть выгодна прежде всего тем, у кого нет полной суммы стоимости квартиры, но есть возможность платить по ипотеке.

Для заемщика-продавца

• Главный плюс — возможность избавиться от долга, не выплачивать ипотеку 20-25 лет и поменять место жительства без существенных финансовых потерь.
• Продажа ипотечной квартиры под контролем банка не портит кредитную историю продавца и не ухудшает его персональный рейтинг. С точки зрения банка кредит не считается непогашенным. Поэтому заемщик-продавец может претендовать на другие кредитами по обычным ставкам. Кроме того, дисконт по сделке (куда без него!) оказывается меньше, чем если бы квартиру продавали с торгов.

Но есть у таких сделок и минусы

• В частности, сумма кредита покупателю не может превышать долг продавца по действующему кредитному договору. Поэтому потенциальный приобретатель должен иметь собственные деньги, чтобы покрыть возможную разницу между остатком кредита и ценой покупки квартиры. Чаще всего в таких случаях сумма превышает обычный первоначальный взнос ненамного, но лучше предусмотреть эту возможность заранее.
• Кроме того, невозможно продать квартиру с ипотечным долгом, если ипотека выдавалась по программе государственного субсидирования ставки. Поэтому для сельской, семейной, дальневосточной ипотеки, а также для ипотеки с господдержкой в новостройках и прочих ипотек такая схема не работает.

Кто может купить квартиру с ипотечным долгом

Соответствие покупателя критериям сделки при продаже недвижимости с ипотечным долгом определяет банк, а не продавец.

Банк-кредитор должен получить от потенциального покупателя подтверждение официальных доходов. Кроме того, внимательно смотрят на возраст и условия, необходимые для оформления договора страхования. В частности, препятствием для такой сделки могут стать хронические болезни потенциального покупателя.

И еще один момент. Банк рассматривает покупателя как полноценного ипотечного заемщика. То есть у него должны быть хорошая кредитная история и высокий персональный кредитный рейтинг. То есть лучше всего претендовать на покупку ипотечного жилья, если ваш ПКР не ниже 500 баллов (по шкале от 1 до 999).

Для тех, кто не знает своих баллов, рейтинг можно запросить на официальном сайте Национального бюро кредитных историй и в мобильном приложении НБКИ-Онлайн. Все совершенно бесплатно и без ограничений.

Персональный
кредитный рейтинг

Хороший показатель ПКР
это кратчайший путь к лучшему кредиту!

Узнать ПКР онлайн Это бесплатно